나는 당신도 재개발 투자로 돈을 벌면 좋겠습니다/남무98

* 단어 : DSR(총부채원리금상환비율)


<본문>
- 주거용 부동산은 실사용가치인 전세가 지지해주고 있어 하방경직성이 있다.

- 회사기금대출의 장점은 나의 대출로 잡히지 않는다는 점이다. 내 DSR을 잡아 먹을 걱정이 없다.

- 조합에 따라 사업비로 이주비를 지급하는 경우도 있다.

- 한 예로 지금 한창 공사를 하고 있는 신안산선(광역철도)은 예비타당성 통과에서 착공까지 16년이 걸렸다. 확실히 되는 노선에 투자하고 싶다면, 예비타당성 통과 후 실시계획 승인 및 고시 전후로 환경영향평가를 한다고 할 때 투자한다.

- 재건축은 아파트를 소유하고 있어야 입주권이 주어지지만, 재개발은 일정 요건만 갖추면 토지 또는 건물 한 평만 있어도 조합원이 될 수 있다.

- 재개발은 구역 내 집이 몇 채가 있든 상관 없이 원칙상 입주권을 하나만 주도록 되어 있다.
= 감정평가 총액이 분양할 아파트 두 채의 조합원분양가를 넘을 경우 1+1 입주권이 가능하나 이런 경우는 매우 드물다.
= 주거 전용면적의 크기가 분양하는 면적의 크기를 넘는 경우에도 1+1 입주권이 가능하다.

- 땅이 작고 건평이 큰 경우가 향후 감정평가까지 생각하면 유리하다.
= 건평 45평이 나오기 위한 땅 크기는 일반적인 다가구주택의 경우 건폐율 60%, 용적률 150%로 역산하면 최소 34평 이상이다.

(1) 조합설립인가 직전 : 구역이 지정되고 추진위 상태에서 75%의 동의를 얻으면 조합이 설립된다.
(2) 건축심의 통과 직전 : 통과시 특별한 악재가 없는 이상 9부 능선을 넘었다고 본다.
(3) 감정평가 발표 직전 : 구역 외 거주자는 소유만 하고 구역 외에 사는 사람들이다. 구역 외 거주자 비율이 60%에 육박한다면 진행이 느려도 재개발이 해제될 가능성은 그리 크지 않다. 따라서 사업시행인가가 나면 권리명세서를 통해 사업의 안정성을 판단해 볼 수 있다.
(4) 감정평가 발표 직후 : 감정평가에 실망한 매물을 노린다.
(5) 관리처분 총회 전후 : 조합원 신청 평형 확정, 조합원분양 수입, 일반분양 수입 및 공사비에 따른 비용 계획 등 대부분의 숫자가 확정된다. 관리처분 직전에 전매가 제한되는 구역은 급매가 일부 출회할 수도 있고, 관리처분 이후에 일반과세로 매도하고자 하는 매물이 나올 수 있다.
(6) 이주개시 전후
(7) 일반분양 직후
(8) 입주 직전 : 분양권과 입주권이 동시에 경쟁하면, 입주권 시세가 항상 약세를 보인다. 그런데 입주하기 직전인 2~3개월 전에도 차이가 많이 난다면, 입주권 투자 타이밍이 될 수 있다. 이런 경우가 의외로 자주 발생한다.

- 재개발의 가장 큰 리스크는 구역이 해제되는 것이다. 각, 시, 도에 따라 기준이 다르지만, 일반적으로 토지 등 소유지의 30% 이상이 반대하면 주민 투표를 열수 있고, 50% 이상이 해제를 요청하면 해제된다.

- 초기 투자금은 입주권이 훨씬 많이 든다. 감정평가를 받은 종전자산에 프리미엄을 더해 사야 하기 때문이다. 반면, 분양권은 계약금의 프리미엄만 있으면 되기 때문에 훨씬 가볍다. 입주권이 분양권을 이길 수 없다.
= 입주권은 취득 당시 멸실되어 착공 중이므로 토지의 취득세를 내야 한다. 또 입주 시에 분담금만큼 원시 취득세도 내야 한다. 반면, 분양권은 명의 이전 시점에는 취득세를 내지 않아도 되고 준공 시점 기준에 따라 취득세를 낸다. 또한 입주권은 정비사업에 지분을 가지고 있는 것이니 상황에 따라 추가분담금도 발생할 수 있다.

- 비례율은 자산을 출자•투자해 수익을 얼마나 올렸는지 성과를 나타내는 지표다. 총수입은 무조건 클수록 좋다. 종전자산은 조합원들 자산에 대한 감정평가의 합이다. 종전자산의 크기는 부동산 경기에 따라 달라진다. 종전자산이 커졌는데 청수입(분양수입)과 비용이 그대로면 비례율이 떨어져 사업진행이 어려워진다.
: 비례율 = 총수입 - 총비용 / 종전자산


<별첨>
•• 퇴직금 중간정산 : 무주택자의 최초 주택 구입시, 전세자금 마련 등
•• 1주택 비과세 : 1주택이 된 시점부터 2년 보유)
•• 등기원인일 = 보통은 계약일, 등기접수일 = 잔금일
•• 일자리 많은 지역 = 국민연금 가입자 데이터 활용
•• 학군 후보지 확인 = 구•동별 연령 인구 데이터 확인
•• 사업성과 수익성은 다르기 때문에 서로 충돌할 수 있다.
•• 속지 않기 위해서 노력한다.
•• ‘사실’이 명확한들 입장마다 받아들이는 ‘서사’는 다르다.